Louer un meublé de tourisme en Guadeloupe : toutes vos obligations en 2026

Louer un meublé de tourisme en Guadeloupe engage huit obligations distinctes, et une neuvième démarche que presque tout le monde croit obligatoire sans qu’elle le soit : le classement en étoiles. La déclaration du logement, elle, concerne tout le monde, et c’est celle dont les règles sont aujourd’hui en transition. Ce guide les reprend une par une, dans l’ordre où vous les rencontrez, avec les textes qui les fondent.

Quelles obligations concernent votre meublé de tourisme en Guadeloupe ?

Huit obligations, dont trois s’appliquent à tout loueur et cinq dépendent de votre situation. Le tableau ci-dessous les résume, avec l’interlocuteur de chacune : c’est le point qui perd le plus de propriétaires, parce que la mairie, l’intercommunalité, l’organisme de classement et l’administration fiscale traitent chacun leur démarche. La dernière ligne, le classement, n’est pas une obligation : elle figure ici précisément pour lever la confusion.

Cette dernière ligne mérite qu’on s’y arrête tout de suite, parce qu’elle explique une bonne partie de la confusion ambiante : le classement en étoiles n’est pas une obligation. C’est une démarche volontaire qui produit des effets fiscaux et commerciaux, et nous y revenons plus bas.

Résidence principale, résidence secondaire ou local dédié : qu’est-ce que ça change ?

Cette distinction commande presque tout le reste. Un logement qui est votre résidence principale échappe à l’autorisation de changement d’usage et à l’obligation de performance énergétique, mais il est plafonné à 120 jours de location par an. Un logement qui ne l’est pas subit la logique inverse : aucune limite de durée, mais l’ensemble des contraintes.

La notion de résidence principale renvoie à celle de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 : le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme impose que la déclaration indique si le meublé constitue ou non votre résidence principale, et que vous en apportiez la preuve.

Trois cas de figure, donc :

1. Votre résidence principale, que vous louez quand vous partez en métropole ou chez de la famille. Déclaration obligatoire, plafond de 120 jours, pas de changement d’usage, pas d’obligation énergétique.
2. Une résidence secondaire, la maison de famille du Moule ou l’appartement de Saint-François que vous n’occupez que ponctuellement. Déclaration obligatoire, pas de plafond de durée, autorisation de changement d’usage possible selon la commune. Obligation énergétique à l’horizon 2034.
3. Un local dédié, acheté ou construit pour être loué. Même régime que la résidence secondaire, avec en plus la question du statut sous lequel vous exercez.

Faut-il déclarer son meublé, et auprès de qui ?

Oui, et aujourd’hui en Guadeloupe cette déclaration se fait auprès de votre mairie. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, prévoit que la déclaration passe par un téléservice national, mais Service-Public.fr indique que la mise en service de ce téléservice est prévue au quatrième trimestre 2026.

En pratique, cela veut dire que la règle a changé avant l’outil. D’ici la bascule, la déclaration s’effectue avec le formulaire Cerfa 14004*04 adressé à la mairie, ou via le téléservice propre à votre commune quand elle en a mis un en place. Ce que vous recevez en retour dépend de votre commune : un numéro de déclaration là où elle a mis en place l’enregistrement, un simple récépissé sans numéro ailleurs. D’après les plateformes de déclaration de l’archipel, les quatre communes de la Riviera du Levant et Bouillante délivrent aujourd’hui un numéro.

Une nuance à connaître si vous louez votre résidence principale. Sous le régime antérieur, elle était dispensée de déclaration en mairie, et le formulaire Cerfa en usage rappelle encore cette règle. Le nouveau texte couvre la résidence principale, mais il passe par le téléservice national qui n’existe pas encore. Le réflexe utile est donc d’appeler votre mairie et de faire acter votre situation, plutôt que d’attendre l’ouverture du service national.

Si vous avez un numéro, il n’est pas décoratif. L’article L. 324-2 du code du tourisme prévoit que toute offre de location d’un meublé de tourisme contient le numéro de déclaration, et l’article L. 324-2-1 que la plateforme qui publie l’annonce y fait figurer ce numéro.

Le calendrier de bascule, ce que délivre chaque commune de l’archipel et ce que devient un numéro déjà obtenu font l’objet d’un article dédié : le point complet sur le numéro d’enregistrement en Guadeloupe.

Le classement en étoiles est-il obligatoire ?

Non. Le classement est une démarche volontaire, et aucun texte n’oblige un meublé de tourisme à être classé pour être loué. Il est utile de le dire clairement, parce que la formulation « meublé de tourisme classé » revient si souvent dans les documents administratifs qu’elle finit par ressembler à une condition d’exercice.

Ce que le classement change réellement, en trois points :

• Le régime fiscal. Un meublé classé relève d’un abattement forfaitaire et d’un plafond de recettes plus favorables qu’un meublé non classé, nous y revenons plus bas.
• La taxe de séjour. Un meublé classé en étoiles se voit appliquer un tarif fixe par personne et par nuit. Un meublé non classé relève d’un tarif proportionnel au prix de la nuitée.
• L’ANCV. Le classement permet l’adhésion à l’Agence nationale des chèques vacances (ANCV).

La procédure est encadrée par les articles D. 324-1 et suivants du code du tourisme. Le classement comporte cinq catégories, de une à cinq étoiles, et il est délivré pour cinq ans. La visite est réalisée par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation ou figurant sur la liste prévue au 2° de l’article L. 324-1. L’organisme dispose ensuite d’un mois à compter de la fin de la visite pour vous remettre le certificat de visite, et vous avez quinze jours pour refuser la proposition de classement. Passé ce délai sans refus de votre part, le classement est acquis.

Faut-il franchir le pas ? La réponse dépend de votre volume de location, de votre positionnement tarifaire et de l’état de votre bien. Nous consacrerons un article entier à ce calcul.

Qui collecte la taxe de séjour en Guadeloupe ?

Dans la plupart des communes, votre communauté d’agglomération, pas votre mairie. C’est une particularité qui déroute beaucoup de propriétaires : la mairie reçoit votre déclaration de meublé, mais c’est la collectivité qui gère la taxe de séjour qui en fixe les tarifs et à qui vous la déclarez. À Bouillante, c’est la commune elle-même.

Chaque collectivité délibère ses propres tarifs. Six d’entre elles les publient sur une plateforme de télédéclaration accessible aux hébergeurs :

Ces territoires appliquent le régime dit « au réel » : la taxe se calcule par personne et par nuit, vous la collectez auprès du voyageur puis vous la reversez. Un meublé classé en étoiles relève d’un tarif fixe plutôt que d’un pourcentage, ce qui rend le calcul plus prévisible.

Quand vous louez par une plateforme qui encaisse le paiement, c’est à elle de collecter la taxe de séjour et de la reverser. Sur vos réservations directes, la collecte reste à votre charge. C’est une raison de plus de tenir un registre propre.

Si votre commune ne figure pas dans le tableau ci-dessus, à Deshaies, à Marie-Galante, à Baillif, à Gourbeyre ou à Saint-Claude par exemple, elle n’est rattachée à aucune de ces plateformes : rapprochez-vous de votre mairie ou de votre communauté d’agglomération. Ces montants sont ceux publiés par les plateformes elles-mêmes à la date de vérification de cet article ; les délibérations étant révisées régulièrement, vérifiez le tarif en vigueur avant votre prochaine déclaration.

Le diagnostic de performance énergétique concerne-t-il votre meublé ?

Pas encore. L’exigence de DPE qui s’applique déjà en métropole pour obtenir une autorisation de changement d’usage ne s’applique pas ici. L’échéance qui vous concerne est celle du 1er janvier 2034, avec une réserve exposée plus bas.

Ce qui ne s’applique pas en Guadeloupe. Depuis le 21 novembre 2024, en France métropolitaine, là où une commune a instauré l’autorisation de changement d’usage, cette autorisation ne peut être délivrée que si le logement présente un diagnostic de performance énergétique classé A à E, seuil qui passera à D au 1er janvier 2034. Cette règle est portée par l’article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation, dont le II dispose que « le présent article n’est applicable qu’en France métropolitaine ». Une commune guadeloupéenne peut donc vous imposer une autorisation de changement d’usage, mais elle ne peut pas vous la refuser au motif de votre étiquette énergétique.

Qui peut instaurer cette autorisation chez nous ? Toute commune, depuis la loi du 19 novembre 2024. Dans les communes classées en zone tendue, une simple délibération du conseil municipal suffit ; ailleurs, la délibération doit être motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Onze communes de Guadeloupe figurent dans le zonage tendu : Les Abymes, Baie-Mahault, Le Gosier, Lamentin, Le Moule, Morne-à-l’Eau, Petit-Bourg, Petit-Canal, Pointe-à-Pitre, Saint-François et Sainte-Anne. Y figurer ne signifie pas que la commune a instauré le régime : cela signifie seulement qu’elle peut le faire sans avoir à motiver sa délibération. La seule façon de savoir où en est la vôtre est de le lui demander. Cette liste est d’ailleurs appelée à changer : la loi de finances pour 2026 remplace, à partir de 2027, le zonage auquel renvoie le code de la construction par celui de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation.

Ce qui s’appliquera en 2034. L’article L. 324-2-2 du code du tourisme, applicable au 1er janvier 2034, imposera à tous les meublés de tourisme de respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent, avec une exception explicite lorsque le local loué constitue la résidence principale du loueur. Le maire pourra alors vous demander un diagnostic en cours de validité, avec un délai de deux mois pour le produire, sous peine d’une astreinte administrative de 100 euros par jour. Maintenir en location un meublé non conforme exposera à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros par local.

Reste à savoir ce que « logement décent » voudra dire chez nous à cette date, et c’est là que l’outre-mer a son propre calendrier. En Guadeloupe, comme en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, un logement décent devra être classé A à F à compter du 1er janvier 2028, puis A à E à compter du 1er janvier 2031. Un logement classé G ne pourra donc plus être loué comme résidence principale d’un locataire en 2028, un logement classé F en 2031. Ce calendrier est plus tardif et moins exigeant que celui de l’Hexagone, où le seuil descend jusqu’à la classe D en 2034.

Que peut décider votre copropriété ?

Davantage qu’avant, et c’est le changement le moins commenté de la loi du 19 novembre 2024. Si votre meublé se trouve dans une résidence, en particulier au Gosier ou à Saint-François où les copropriétés touristiques sont nombreuses, deux règles vous concernent directement.

Première règle : depuis le 21 novembre 2024, un copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer son syndic, et le sujet est porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette information n’est pas une demande d’autorisation, mais elle rend votre activité visible de l’ensemble des copropriétaires.

Seconde règle : l’assemblée générale peut désormais modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, à la majorité dite de l’article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Cette faculté est assortie d’une condition que l’on oublie souvent de mentionner : elle n’est ouverte que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, autrement dit les copropriétés à clause d’habitation bourgeoise exclusive. Modifier une telle clause supposait auparavant un accord bien plus large, ce qui rendait l’interdiction pratiquement impossible. Par ailleurs, tout règlement de copropriété nouvellement établi doit indiquer expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.

Si vous achetez pour louer dans une résidence existante, la lecture du règlement de copropriété devient donc une étape de la décision d’achat, au même titre que le diagnostic technique.

Comment vos revenus locatifs sont-ils imposés ?

Au titre des bénéfices industriels et commerciaux, avec un régime simplifié dit micro-BIC tant que vos recettes restent sous un plafond. Le classement du meublé change à la fois l’abattement et le plafond, et c’est de loin son effet le plus mesurable.

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, Service-Public.fr indique un abattement forfaitaire de 30 % et un plafond de recettes de 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé, contre un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 euros pour un meublé classé. Pour les revenus 2026, qui seront déclarés en 2027, le plafond applicable aux meublés classés passe à 83 600 euros, celui des non classés restant à 15 000 euros.

L’écart est considérable, et il justifie à lui seul d’instruire sérieusement la question du classement quand votre activité dépasse quelques semaines par an. Attention toutefois à une source d’erreur classique : l’année de perception des revenus et l’année de déclaration ne sont pas la même chose, et la plupart des contenus qui circulent sur le sujet les mélangent.

Que risquez-vous si vous n’êtes pas en règle ?

Des amendes prononcées par la commune ou par le juge. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme fixe les montants suivants, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026 :

• Défaut de déclaration : amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros.
• Fausse déclaration ou usage d’un faux numéro de déclaration : amende administrative pouvant atteindre 20 000 euros.
• Dépassement du plafond de location d’une résidence principale : amende civile pouvant atteindre 15 000 euros.
• Location en meublé de tourisme d’un local qui n’est pas à usage d’habitation, sans l’autorisation spécifique qu’une commune peut instituer par délibération : amende civile pouvant atteindre 25 000 euros.

Un cinquième montant, plus lourd, ne figure pas dans le code du tourisme et se rate facilement : louer un logement en meublé de tourisme sans l’autorisation de changement d’usage exigée par la commune relève de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, assortie d’une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré. C’est de loin la sanction la plus lourde du dispositif.

Ces montants sont des maximums. Côté annonces, le code du tourisme prévoit que toute offre contient le numéro de déclaration et que la plateforme le publie. Le maire peut en outre suspendre un numéro et enjoindre aux plateformes de retirer l’annonce lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité.

Comment votre site vous protège sur ce terrain

En centralisant l’information que les plateformes affichent à votre place. Un site que vous possédez vous permet de publier votre numéro de déclaration, vos conditions et vos tarifs sous votre contrôle, sans dépendre du gabarit d’un intermédiaire ni de sa politique du moment.

C’est aussi le seul canal où une réservation directe échappe à la mécanique des plateformes, ce qui suppose que vous soyez trouvable par vous-même. Sur ce point, le référencement d’un gîte en Guadeloupe demande un travail distinct, et notre approche de la création de site web pour gîtes part de là.

En résumé

Sur les huit obligations recensées ici, une seule est vraiment structurante et souvent négligée : la déclaration en mairie, dont dépendent une partie de votre exposition aux sanctions et, là où votre commune en délivre un, le numéro à reporter sur vos annonces. Le reste relève de la bonne organisation, à condition d’avoir identifié le bon interlocuteur pour chacun.

Si vous ne deviez vérifier qu’une chose cette semaine, ce serait que votre déclaration en mairie est faite et, si votre commune vous a délivré un numéro, qu’il figure bien sur chacune de vos annonces. Si vous ne deviez en vérifier qu’une seconde, ce serait votre situation au regard de la taxe de séjour. L’échéance énergétique de 2034 vous laisse, elle, le temps de préparer votre décision : aucune exigence de DPE ne conditionne aujourd’hui une autorisation de changement d’usage en Guadeloupe.